¿Cómo comprar o vender un apartamento o una casa en Colombia? Guía paso a paso.

Comprar o vender un apartamento o una casa es mucho más que acordar un precio y entregar las llaves.

Entre el momento en que comprador y vendedor llegan a un acuerdo y el día en que finalmente se entrega el inmueble existen varios pasos legales, documentos, pagos y trámites que deben realizarse correctamente.

En Colombia, una compraventa de inmueble normalmente pasa por varias etapas: negociación, revisión de documentos, promesa de compraventa, estudio de títulos, escritura pública y registro.

En este artículo explicamos el proceso completo, cuánto puede tardar cada etapa y qué debe tener en cuenta tanto el comprador como el vendedor.

Los tiempos son aproximados. Una operación sencilla puede cerrarse en unas pocas semanas, mientras que una compra con crédito hipotecario, hipoteca por cancelar, sucesiones, embargos o problemas de documentación puede tardar varios meses.

1. Llegar a un acuerdo sobre el precio y las condiciones.

El primer paso es llegar a un acuerdo entre comprador y vendedor. Pero el precio no es lo único que debe quedar claro.

Antes de avanzar conviene definir:

* Precio final de venta.

* Forma de pago.

* Valor de la cuota inicial, si aplica.

* Si habrá financiación bancaria.

* Fecha estimada para firmar la escritura.

* Fecha de entrega del inmueble.

* Qué elementos quedan incluidos en la venta.

* Quién asume cada uno de los gastos.

* Qué sucede si alguna de las partes incumple.

Tiempo aproximado: 1 a 7 días, aunque puede tomar más tiempo si todavía se está negociando el precio.

2. Reunir y revisar los documentos del inmueble.

Antes de comprometerse definitivamente con una compraventa es fundamental revisar que el inmueble pueda venderse y que quien lo ofrece sea realmente su propietario.

Entre los documentos que normalmente se revisan están:

* Certificado de Tradición y Libertad. Contiene información sobre hipotecas, embargos, afectaciones, patrimonio de familia o vivienda familiar.

* Escritura mediante la cual el propietario adquirió el inmueble.

* Impuesto predial.

* Paz y salvo de valorización, cuando corresponda.

* Paz y salvo de administración, si pertenece a una propiedad horizontal.

* Documentos de identidad de los propietarios.

* Información catastral del inmueble.

* Poderes, si alguno de los propietarios actúa mediante representante.

El Certificado de Tradición y Libertad permite conocer la situación jurídica del inmueble y su historial de propietarios y anotaciones.

La revisión jurídica de estos documentos es lo que se conoce como estudio de títulos. La VUI (Ventanilla Única de Inversión) lo identifica como uno de los pasos fundamentales para adquirir una propiedad.

Tiempo aproximado: 3 a 10 días hábiles para una operación sencilla.

Puede tardar más si aparecen inconsistencias o situaciones jurídicas que deban solucionarse.

3. Realizar el estudio de títulos.

Este paso es especialmente importante para el comprador. El objetivo es comprobar que el inmueble puede ser vendido y que no existen problemas jurídicos que puedan impedir o complicar la transferencia.

Se revisa, entre otros aspectos:

* Quién es el propietario.

* Cómo adquirió el inmueble.

* Historial de propietarios.

* Hipotecas.

* Embargos.

* Demandas.

* Limitaciones al dominio.

* Patrimonio de familia.

* Afectación a vivienda familiar.

* Sucesiones.

* Posibles inconsistencias entre escrituras y registro.

Si aparece una hipoteca, por ejemplo, puede ser necesario coordinar su cancelación antes o simultáneamente con la compraventa.

Tiempo aproximado: 3 a 15 días hábiles.

En operaciones complejas puede tomar varias semanas.

4. Firmar la promesa de compraventa.

Cuando comprador y vendedor ya están de acuerdo, normalmente se firma una promesa de compraventa.

La promesa no es todavía la escritura que transfiere la propiedad. Es el acuerdo mediante el cual las partes se comprometen a celebrar posteriormente la escritura definitiva de compraventa.

Es recomendable que el documento establezca claramente:

* Identificación del comprador y vendedor.

* Identificación exacta del inmueble.

* Precio acordado.

* Forma de pago.

* Valor entregado como anticipo, se conoce como "Arras". Sirven para demostrar que el negocio va en serio, apartar o reservar el bien y establecer de antemano qué pasa si alguien incumple el trato.

* Fecha o condición para firmar la escritura.

* Fecha de entrega del inmueble.

* Quién asume los diferentes gastos.

* Qué ocurre con una hipoteca existente.

* Condiciones para obtener financiación, si aplica.

* Cláusula penal en caso de incumplimiento.

* Condiciones para devolver o perder las sumas entregadas (Arras).

La promesa de compraventa no es obligatoria en todos los casos, pero es una herramienta importante para dejar formalmente establecidas las condiciones de la operación. Es una una garantía para que la compraventa se celebre posteriormente bajo las condiciones pactadas. Se recomienda firmar en una Notaría.

Tiempo aproximado: 1 a 5 días para preparar, revisar y firmar la promesa.

5. Preparar la escritura pública.

Una vez revisada la documentación y cumplidas las condiciones acordadas, se prepara la escritura pública de compraventa.

La escritura se realiza ante una notaría y debe contener la información necesaria sobre las partes, el inmueble, el precio y las condiciones de la operación.

Para este proceso normalmente se presentan documentos como la promesa de compraventa, Certificado de Tradición y Libertad, documentos relacionados con el predial y valorización y documentos de identidad.

La notaría revisa la documentación y prepara el instrumento público.

Tiempo aproximado: 2 a 7 días hábiles, dependiendo de la notaría, la documentación y la complejidad de la operación.

6. Firmar la escritura en la notaría.

Llegado el momento acordado, comprador y vendedor —o sus representantes debidamente autorizados— comparecen ante la notaría. El vendedor debe presentar el paz y salvo de la administración y los recibos de servicios públicos al día.

La escritura se lee y las partes verifican que la información sea correcta. Este paso es muy importante: cualquier corrección en una escritura firmada y registrada es un proceso que cuesta dinero y tiempo. Una ves revisado que todo esté bien, se firma y el notario autoriza la escritura.

Este es un momento importante de la operación, pero todavía falta registrar la escritura para completar el proceso de transferencia del dominio.

Tiempo aproximado: 1 día para la firma.

7. Pagar los gastos e impuestos de la operación.

Es importante que la notaría haga una preliquidación de los gastos de escrituración para que estés preparado y tengas ese dinero disponible el día de la firma de la escritura. La compraventa genera diferentes gastos; algunos de ellos los asume el vendedor y otros los asume el comprador. De manera general existen:

Gastos notariales. Normalmente se distribuyen entre comprador y vendedor, aunque las partes pueden acordar una distribución diferente.

Retención en la fuente. Puede corresponder al vendedor dependiendo de las características de la operación y de las partes.

Impuesto de registro y derechos de registro. Generalmente están asociados al comprador y se pagan para registrar la nueva escritura.

La distribución exacta de los gastos y los impuestos aplicables puede variar según el tipo de operación, las características de las partes y el inmueble. Por eso es importante revisar estos valores antes de firmar la promesa.

8. Registrar la escritura.

Este es uno de los pasos que muchas personas olvidan. Después de firmar la escritura pública, esta debe llevarse a la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos correspondiente al lugar donde está ubicado el inmueble. Es importante hacerlo para que las responsabilidades tributarias del inmueble recaigan sobre el nuevo comprador desde el momento de hacer la compraventa.

El objetivo es que la nueva situación jurídica del inmueble quede registrada y lo ideal es que la notaría donde se firma la escritura se encargue de hacerlo. Para esto, se le paga a la notaría los gastos de registro el mismo día en que se firma la escritura.

Se estima aproximadamente 10 días hábiles para este trámite, aunque los tiempos pueden variar.

Tiempo aproximado: 5 a 15 días hábiles, dependiendo de la oficina y del trámite.

9. Recibir la propiedad y entregar el inmueble.

Una vez cumplidas las condiciones pactadas, llega el momento de entregar el inmueble.

Es recomendable hacer una entrega formal y dejar constancia de:

* Fecha de entrega.

* Estado del inmueble.

* Llaves entregadas.

* Contadores de agua, energía y gas.

* Elementos incluidos en la venta.

* Paz y salvos pendientes.

* Estado de pagos de administración.

* Cualquier reparación o compromiso pendiente.

Si se trata de un apartamento en propiedad horizontal, también conviene verificar que la administración esté al día.

Tiempo aproximado: 1 día, aunque la fecha debe quedar definida desde la promesa de compraventa.

Importante: Por ningún motivo se debe entregar el inmueble sin que se haya recibido la totalidad de los pagos pactados en el contrato de compraventa.

¿Cuánto puede tardar todo el proceso?

En una operación sencilla, sin crédito hipotecario ni problemas jurídicos, el proceso puede tomar aproximadamente:

Etapa Tiempo aproximado

Negociación 1–7 días

Revisión de documentos 3–10 días

Promesa de compraventa 1–5 días

Estudio de títulos 3–15 días

Preparación de escritura 2–7 días

Firma en notaría 1 día

Registro 5–15 días hábiles

Entrega Según lo pactado

Total aproximado 3–8 semanas

Estos tiempos son orientativos. Una operación con financiación bancaria, cancelación de hipoteca, sucesión, embargo, diferencias en los documentos o cualquier otra situación jurídica puede extenderse considerablemente.

¿Qué debe revisar especialmente el comprador?

Antes de entregar una suma importante de dinero, recomendamos verificar:

1. Que quien vende sea realmente el propietario.

2. Que el inmueble no tenga embargos o limitaciones que impidan la venta.

3. Que las condiciones de la promesa sean claras.

4. Que el precio y la forma de pago estén perfectamente definidos.

5. Que esté claro cuándo se entrega el inmueble.

6. Que se hayan definido los gastos que asumirá cada parte.

7. Que el estudio de títulos sea satisfactorio.

8. Que cualquier hipoteca existente tenga un procedimiento claro para su cancelación.

¿Qué debe tener en cuenta el vendedor?

Para el propietario que quiere vender, la preparación también es importante.

Antes de publicar el inmueble conviene tener listos:

* Escritura de adquisición.

* Certificado de Tradición y Libertad actualizado.

* Predial.

* Paz y salvos.

* Información de administración.

* Documentos de todos los propietarios.

* Información sobre hipotecas o créditos pendientes.

* Situación tributaria de la venta.

Tener la documentación organizada desde el comienzo puede reducir significativamente el tiempo entre encontrar un comprador y cerrar la operación.

Comprar o vender un inmueble no debería ser complicado. Una compraventa inmobiliaria puede parecer un proceso largo, pero cuando cada etapa está organizada, la operación puede avanzar de manera mucho más sencilla. La clave está en no saltarse pasos: primero revisar, después comprometerse, luego escriturar y finalmente registrar.

Y, especialmente cuando se trata de una inversión importante, no conviene tomar decisiones únicamente con base en el precio.

Recuerda: una buena operación inmobiliaria comienza mucho antes de firmar la escritura.