¿Por qué sí es importante tener un seguro durante una remodelación?

Cuando uno remodela un apartamento normalmente piensa en el presupuesto de la obra, los materiales, el arquitecto, el contratista y el tiempo que va a durar.

Pero hay una pregunta que muchas veces se queda por fuera:

¿Qué pasa si algo sale mal?

Una tubería se rompe.

Un trabajador se accidenta.

Un incendio comienza durante una soldadura.

Se daña el apartamento del vecino.

Se rompe un ascensor mientras se transportan materiales.

Una demolición afecta un elemento que no debía tocarse.

Una fuga de agua afecta varios pisos.

Un material costoso desaparece de la obra.

Y de repente, una remodelación que costaba $150 millones puede generar una responsabilidad de cientos de millones.

Por eso creemos que el seguro no debería ser un tema secundario de una remodelación.

Debería ser parte del presupuesto desde el principio.

1. ¿Cuáles son los riesgos de remodelar un apartamento?

Son muchos más de los que normalmente imaginamos.

Riesgos para el apartamento

Durante una remodelación pueden ocurrir:

* Incendios.

* Cortocircuitos.

* Fugas de agua.

* Daños en tuberías.

* Inundaciones.

* Daños en pisos, techos o paredes.

* Rotura de vidrios.

* Daños en muebles o equipos.

* Daños ocasionados durante demoliciones.

* Daños por vibraciones.

* Daños ocasionados por trabajos de soldadura.

* Daños accidentales a instalaciones eléctricas.

* Daños a sistemas de gas.

* Daños por humedad.

Una pequeña fuga de agua puede convertirse rápidamente en un problema para varios apartamentos.

2. Riesgos para los vecinos

Este es uno de los riesgos más importantes.

Supongamos que durante la remodelación se rompe una tubería.

El agua llega al apartamento de abajo.

Ahora no solamente tenemos que reparar nuestro apartamento.

Podemos tener que responder por:

* Pintura.

* Techos.

* Pisos.

* Muebles.

* Electrodomésticos.

* Equipos electrónicos.

* Obras de otros propietarios.

* Daños en zonas comunes.

Y si el daño es importante, la cuenta puede crecer rápidamente.

Por eso es fundamental analizar una póliza que incluya Responsabilidad Civil Extracontractual.

Este tipo de cobertura puede proteger frente a reclamaciones de terceros por daños personales o materiales causados accidentalmente durante la obra, siempre dentro de las condiciones, límites y exclusiones de la póliza.

3. Riesgos para los trabajadores

Una remodelación implica personas trabajando dentro del apartamento.

Algunas actividades pueden tener riesgos importantes:

* Demoliciones.

* Uso de herramientas eléctricas.

* Trabajos en altura.

* Soldadura.

* Corte de materiales.

* Manipulación de vidrio.

* Instalaciones eléctricas.

* Trabajos de plomería.

* Transporte de materiales pesados.

Un accidente puede generar consecuencias humanas y económicas muy importantes.

Aquí hay que distinguir entre el seguro de la obra y las obligaciones laborales y de seguridad social que correspondan a los trabajadores y contratistas.

Un seguro de obra no reemplaza las obligaciones laborales.

4. Riesgo de incendio

Es uno de los riesgos que más me preocuparía durante una remodelación.

Especialmente cuando existen:

* Soldaduras.

* Trabajos eléctricos.

* Herramientas que generan calor.

* Materiales inflamables.

* Pinturas.

* Solventes.

* Maderas.

* Plásticos.

* Trabajos en cocinas.

Un incendio durante una remodelación puede afectar no solamente el apartamento sino también otras unidades y zonas comunes.

Por eso hay que verificar expresamente qué cubre la póliza frente a incendio y trabajos en construcción.

5. Riesgo de agua

Probablemente uno de los riesgos más comunes en una remodelación de apartamento.

Por ejemplo:

Se rompe una tubería.

El agua baja dos pisos.

Se daña el techo del vecino.

Se daña un piso de madera.

Se dañan muebles.

La administración debe intervenir. Y el propietario termina enfrentando una reclamación.

Una póliza adecuada de responsabilidad civil puede ser muy importante en este escenario.

6. Riesgo de daños estructurales

Este es un riesgo mucho más serio.

Por ejemplo:

“Vamos a tumbar este muro.” ¿Es realmente un muro no estructural? ¿Estamos seguros ¿Tenemos planos? ¿Lo revisó un ingeniero?

Una intervención equivocada puede producir daños importantes.

Por eso, el seguro es importante, pero hay algo todavía más importante: el seguro no reemplaza el estudio técnico.

La prevención siempre debe estar antes del seguro.

7. Riesgo de robo

Durante una remodelación entran y salen:

* Trabajadores.

* Contratistas.

* Proveedores.

* Instaladores.

* Técnicos.

* Transportadores.

Además, puede haber dentro del apartamento:

* Electrodomésticos.

* Griferías.

* Equipos.

* Herramientas.

* Materiales.

* Iluminación.

* Acabados costosos.

Por eso hay que revisar si existe cobertura para hurto y, especialmente, qué tipo de hurto está cubierto.

No asumir que “todo robo está asegurado”.

En algunas pólizas existen exclusiones específicas para determinados tipos de hurto.

8. ¿Qué seguros existen para una remodelación?

No existe un único “seguro para remodelar”. Dependiendo del proyecto, pueden existir varias alternativas.

1. Todo Riesgo Construcción y Montaje

Es probablemente la póliza más directamente relacionada con una obra de cierta magnitud.

Puede cubrir daños materiales accidentales e imprevistos que ocurran durante la ejecución de la obra y puede complementarse con responsabilidad civil.

En Colombia existen productos de este tipo ofrecidos, entre otros, por Seguros Mundial, Seguros Bolívar y Chubb.

Seguros Mundial, por ejemplo, indica expresamente que su producto puede cubrir remodelaciones en edificios residenciales, entre otros proyectos.

9. Responsabilidad Civil Extracontractual

Esta cobertura merece especial atención.

Su objetivo es proteger al asegurado frente a determinadas reclamaciones de terceros por daños personales o materiales ocasionados accidentalmente.

Ejemplo: Durante la remodelación se rompe una tubería y se daña el apartamento del vecino.

O: Un elemento cae y ocasiona daños en una zona común.

O: Una persona resulta lesionada como consecuencia de un accidente relacionado con la obra.

La cobertura dependerá de la póliza contratada, sus límites y exclusiones.

No hay que comprar solamente “un seguro”; hay que entender qué responsabilidad está realmente asegurada.

10. Seguro de hogar con cobertura para reformas

Para remodelaciones pequeñas puede existir otra alternativa.

Algunos seguros de hogar contemplan coberturas específicas para reformas o mejoras locativas.

No necesariamente una remodelación pequeña necesita la misma estructura de seguro que una remodelación integral.

Hay que analizar el tamaño y el riesgo del proyecto.

11. Seguro de cumplimiento

Este es diferente.

No necesariamente protege directamente la obra frente a un incendio o una fuga de agua. Su función puede ser garantizar determinadas obligaciones contractuales del contratista.

Por ejemplo:

* Cumplimiento.

* Manejo de anticipos, cuando corresponda.

* Calidad.

* Estabilidad.

* Otras obligaciones pactadas.

Las coberturas concretas dependen de la póliza y del contrato.

Para una remodelación de alto valor puede valer la pena analizar si el contrato con el constructor debería tener garantías adicionales.

12. ¿Cuánto cuesta asegurar una remodelación?

Esta es una de las preguntas más difíciles de responder con un número único.

El precio depende de factores como:

* Valor de la obra.

* Tipo de obra.

* Duración.

* Ubicación.

* Altura del edificio.

* Tipo de trabajos.

* Si se interviene estructura.

* Riesgos especiales.

* Límite de responsabilidad civil.

* Deducibles.

* Experiencia del contratista.

* Características del edificio.

* Coberturas adicionales.

Por eso no existe una tarifa estándar para todos los apartamentos.

Sin embargo, tenemos una referencia pública interesante.

Existe una poliza Todo Riesgo Construcción y Montaje tasas desde 0,70% o por mil en adelante, dependiendo de las condiciones del riesgo.

Esto debe entenderse únicamente como referencia de mercado publicada por una aseguradora, no como una cotización para cualquier remodelación.

Por ejemplo, si una tarifa determinada fuera del 0,70% sobre un valor asegurable de $100 millones, estaríamos hablando de aproximadamente $700.000 antes de impuestos, deducibles y cualquier ajuste específico de la póliza.

Pero la cotización real puede ser diferente.

Siempre hay que pedir una cotización específica.

13. ¿Cuándo debería contratarse el seguro?

Aquí hay una regla fundamental: Antes de comenzar la obra. No después.

Para una remodelación, lo recomendable es que la póliza esté vigente desde antes de iniciar los trabajos y durante todo el período de ejecución, de acuerdo con la vigencia pactada.

14. ¿Y después de terminar la obra?

Aquí está un punto que muchas personas desconocen. Terminar la obra no necesariamente significa que todos los riesgos desaparecieron.

Puede existir un período posterior de:

* Mantenimiento.

* Correcciones.

* Ajustes.

* Pruebas.

* Puesta en funcionamiento.

* Aparición de daños que se manifiestan después.

Por eso, dependiendo de la póliza, vale la pena analizar si existe una cobertura o período de mantenimiento posterior a la terminación de la obra.

La duración dependerá de la póliza y del riesgo.

No existe una regla universal de que deba ser 30, 60, 90 o 180 días.

La recomendación es preguntar expresamente al asegurador: “¿Qué pasa con mi cobertura el día que termine la obra?”

15. ¿Quién debería contratar el seguro?

Puede ser:

* El propietario.

* El constructor.

* El contratista.

* O una combinación de estos.

Lo importante es no quedarse únicamente con la respuesta:

“El contratista tiene seguro.”

Hay que pedir: ¿Qué seguro? ¿Quién es el asegurado? ¿Cuál es el límite? ¿Qué cubre ¿Cuál es el deducible? ¿Está vigente durante toda mi obra? ¿Yo aparezco como asegurado adicional cuando corresponda? ¿La propiedad horizontal está protegida frente a determinados daños a terceros?

Mi recomendación por experiencia, es que el tomador del seguro sea usted como propietario. Así no dependerá de su contratista para ejecutar la póliza. Dado que cualquier reclamación de la copropiedad recaerá sobre usted, es importante que tenga el manejo directo de la reclamación ante la aseguradora.

16. Si es su contratista quien tomará la póliza, le haría estas Cinco preguntas antes de contratarlo

Antes de entregar un anticipo importante, preguntaría:

1. ¿Tiene póliza de Responsabilidad Civil?

Pida copia.

2. ¿Tiene seguro para los trabajadores?

Verifique que tenga las coberturas y afiliaciones que correspondan.

3. ¿La póliza cubre trabajos de remodelación residencial?

No dé por hecho que cualquier póliza de construcción aplica.

4. ¿Qué valor está asegurado?

Un seguro de $100 millones puede ser insuficiente para una obra de $300 millones y para los riesgos que la rodean.

5. ¿Quién está asegurado?

Esta pregunta es fundamental.

17. ¿Cuáles son algunas aseguradoras que ofrecen soluciones relacionadas?

En Colombia existen varias compañías con productos para construcción, responsabilidad civil y hogar.

Entre las que encontramos actualmente están:

* Seguros Mundial, con Todo Riesgo Construcción y Montaje y otras soluciones relacionadas. (Seguros Mundial⁠)

* Seguros Bolívar, con Todo Riesgo Constructor y soluciones para construcción. (Seguros Bolívar⁠)

* Chubb, con Todo Riesgo Construcción y Montaje, Responsabilidad Civil y soluciones especializadas para construcción. (Chubb⁠)

* SURA, con productos de hogar que pueden incluir cobertura específica para reformas. (SURA Colombia⁠)

* MAPFRE, con seguros de hogar y soluciones de responsabilidad y cumplimiento, según el riesgo y producto contratado. (Mapfre Colombia⁠)

La oferta concreta, condiciones y disponibilidad pueden cambiar, por lo que lo recomendable es comparar cotizaciones para el proyecto específico.

18. Nuestro checklist antes de comenzar una remodelación

Antes del primer día de obra, nosotros revisaríamos:

☐ Contrato firmado con el constructor.

☐ Presupuesto detallado.

☐ Cronograma.

☐ Reglamento de propiedad horizontal.

☐ Autorizaciones de la copropiedad que correspondan.

☐ Licencias o permisos urbanísticos que correspondan.

☐ Póliza de Todo Riesgo Construcción o alternativa adecuada.

☐ Responsabilidad Civil Extracontractual.

☐ Cobertura de trabajadores y cumplimiento de obligaciones laborales.

☐ Cobertura de materiales y equipos.

☐ Deducibles.

☐ Valor asegurado.

☐ Vigencia desde antes del inicio de la obra.

☐ Cobertura posterior o período de mantenimiento, si aplica.

☐ Copia de las pólizas y condiciones.

Mi recomendación:

Si usted está invirtiendo $100, $200 o $500 millones en remodelar un apartamento, probablemente está haciendo una de las inversiones más importantes que realizará en su vivienda.

Y aun así, muchas personas intentan ahorrar unos cientos de miles de pesos evitando contratar un seguro adecuado. Nosotros pensamos que es un ahorro equivocado.

No porque necesariamente vaya a ocurrir un accidente. Sino porque si ocurre, el costo puede ser enorme.

Una remodelación debería tener tres capas de protección:

1. PREVENCIÓN

Un buen arquitecto, buenos diseños, buenos contratistas y buena supervisión.

2. CONTRATO

Un contrato claro, responsabilidades definidas y garantías adecuadas.

3. SEGURO

Una póliza que proteja los riesgos que realmente existen en la obra.

Y hay una regla que nos parece fundamental: El seguro debe estar listo antes de que empiece la obra, no después de que ocurra el problema. Y cuando termine la remodelación, no simplemente archive la póliza.

Pregunte:

“¿Qué cobertura continúa después de que termine la obra y durante cuánto tiempo?”

Porque algunos problemas no aparecen el día en que se entrega el apartamento.

Una buena remodelación no solamente debe quedar bonita. También debe estar bien protegida.